商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險論文
一、當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)概述及存在的問題
今年上半年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一次由用家主導(dǎo)的成交量上漲。今年前幾個月基本上是量漲價不漲，到了年中價格就開始明顯上升。
目前中國資金的流動性是前所未有的，在這一輪房價上漲的過程中，流動性驅(qū)動的特征非常明顯。銀行不愿貸款給中小企業(yè)、出口企業(yè)，卻追著央企拼命放貸，使得央企手上拿著比自己需要多的資金。這些資金在經(jīng)濟(jì)不景氣、需求不旺盛、前景不明朗的時候，投資于實體經(jīng)濟(jì)有一定的難度。于是企業(yè)把這些錢轉(zhuǎn)了個圈又投回到了投機(jī)領(lǐng)域當(dāng)中。在過去兩三個月的地王拍賣中，專家估計有七成有央企蹤影。這意味著前一輪大量的銀行貸款，有相當(dāng)一部分錢又轉(zhuǎn)到虛擬經(jīng)濟(jì)，到了資產(chǎn)炒作中來。房地產(chǎn)價格上漲過快容易給經(jīng)濟(jì)帶來泡沫化，一旦泡沫破滅，房價必將大幅縮水，給提供貸款的銀行等金融機(jī)構(gòu)造成大量不良資產(chǎn)，嚴(yán)重地甚至?xí)䦟?dǎo)致銀行破產(chǎn)，股市價格下跌，引起金融危機(jī)。因此，房價過熱，給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險不容忽視，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理應(yīng)將風(fēng)險防范放在第一位。
二、現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險凸顯
（一）降低個人住房貸款準(zhǔn)入條件易引起違約風(fēng)險
08年10月22日人民銀行宣布擴(kuò)大貸款利率下浮幅度，調(diào)整首付款最低比例為20%。次貸危機(jī)的發(fā)生主要源于貸款機(jī)構(gòu)放松貸款條件。由于門檻的降低會使銀行接受更多抗風(fēng)險能力較差的低收入居民客戶，當(dāng)房地產(chǎn)價格下跌利率上升時時、借款人的貸款能力減弱，商業(yè)銀行的還款違約率將會大幅上升，一旦房價下跌到銀行處置房產(chǎn)的收益難以抵補(bǔ)信貸資產(chǎn)的損失時，個人住房貸款的風(fēng)險就會大規(guī)模爆發(fā)出來，這在美國次貸危機(jī)中得到了充分的演繹。
（二）個人住房貸款虛假信息嚴(yán)重造成信用風(fēng)險
美國的次級債券的次級貸款人的信用有等級之分，即次級信用。現(xiàn)階段，中國的房地產(chǎn)抵押者沒有信用等級之分，我國銀行對申請貸款人的單位收入證明、名下有多少財產(chǎn)也很難查證是否屬實。
（三）“假按揭”凸顯道德風(fēng)險
“假按揭”也成為銀行不良房貸的'主要成因。一些開發(fā)商為了加快銷售回款，制造虛假銷售繁榮，在房產(chǎn)尚未出售時，制造虛假交易記錄，從銀行中騙取個人貸款。
（四）金融產(chǎn)品缺乏，風(fēng)險集中于銀行體系
在美國次貸危機(jī)中，資產(chǎn)證券化為美國次貸危機(jī)的傳遞起到推波助瀾的作用，但從另一方面看，次級貸款的證券化，有效剝離了商業(yè)銀行風(fēng)險，把其轉(zhuǎn)嫁給了證券的購買者，降低了銀行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險。中國房地產(chǎn)抵押貸款的證券化程度較低，其不良信用貸款的風(fēng)險基本上聚集在銀行體系內(nèi)。在房地產(chǎn)價格進(jìn)入下降通道之后，這些聚集在商業(yè)銀行體系的風(fēng)險就會爆發(fā)出來，對中國銀行體系的穩(wěn)定運行會造成嚴(yán)重沖擊。
三、商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范的建議
（一）正確評估個人住房貸款的風(fēng)險，對高價房實行高比例首付款
個人住房貸款還款期限通常為20—30年，期間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大利率風(fēng)險，這使貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格保證首付政策的執(zhí)行，適度提高首付比率；嚴(yán)禁變相放寬個人住房貸款條件。采取嚴(yán)格的貸前信用審核，避免出現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象
（二）引入保險介入機(jī)制
利用保險轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險是許多國家和地區(qū)發(fā)展商品房抵押貸款的經(jīng)驗，在開展商品房預(yù)售按揭貸款過程中，保險機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營兩方面業(yè)務(wù)：
1、為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險，在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險時可提供保險；
2、為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險，主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。
（三）加強(qiáng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的創(chuàng)新
住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是防范風(fēng)險的內(nèi)在要求。建立房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險轉(zhuǎn)移及退出機(jī)制，建立并活躍貸款的二級轉(zhuǎn)讓市場。審慎穩(wěn)步地開展資產(chǎn)證券化，增強(qiáng)抵押貸款的流動性，分散住房抵押貸款風(fēng)險。加強(qiáng)利率風(fēng)險的管理，研究開發(fā)利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。
（四）建立房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險預(yù)警體系，盡快完善金融監(jiān)管
總結(jié)次貸危機(jī)所暴露出的美國在金融監(jiān)管方面的主要教訓(xùn)，包括兩點：第一，任何一個國家的監(jiān)管體制必須與其經(jīng)濟(jì)金融的發(fā)展與開放的階段相適應(yīng)，必須做到風(fēng)險的全覆蓋，最大限度地減少由于金融市場不斷發(fā)展而帶來更嚴(yán)重的信息不對稱問題；第二，在現(xiàn)代金融體系里，無論風(fēng)險管理手段多么先進(jìn)、體系多么完善的金融機(jī)構(gòu)，都不能避免因為機(jī)構(gòu)內(nèi)部原因或者市場外部的變化而遭受風(fēng)險事件的影響，這是由現(xiàn)代金融市場和金融機(jī)構(gòu)的高杠桿率、高關(guān)聯(lián)度、高不對稱性的特性所決定的。從這個意義上來說，以格林斯潘為代表的一代美國金融家們所擁戴的“最少的監(jiān)管就是最好的監(jiān)管”的典型的自由市場經(jīng)濟(jì)思想和主張確實存在著索羅斯所指出的極端市場原旨主義的缺陷。
從長遠(yuǎn)看，金融業(yè)合法、穩(wěn)健的運行機(jī)制，不僅在于監(jiān)管當(dāng)局的監(jiān)管，更在于通過監(jiān)管鏈接，促使社會中介、行業(yè)公會、金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部稽核與監(jiān)管當(dāng)局的監(jiān)督管理形成一種默契，變成一種合作。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊睿，金融危機(jī)背景下中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與監(jiān)管、中國房地產(chǎn)、2009、2、
[2]羅莉，房價變動對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險影響的研究、金融與經(jīng)濟(jì)、2009、3。
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