借雞下蛋散文
要知道，這5億元幾乎是公司能夠從已經(jīng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中籌措到的全部的積累。
對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目投資商來(lái)說(shuō)，資金的投入是一次性的，而資金的回收是分階段的，在投入和回收之間存在著巨大的三角債務(wù)。實(shí)際上公司每天財(cái)務(wù)帳上的流動(dòng)資金也就是那么幾千萬(wàn)，主要是作應(yīng)急用的。而真正大筆資金的支出是與回收同步進(jìn)行的。而房地產(chǎn)大筆費(fèi)用的支付要等待房產(chǎn)銷(xiāo)售后才能進(jìn)行辦理。
對(duì)于下青鄉(xiāng)這個(gè)特大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果要想繼續(xù)開(kāi)發(fā)，就必須持續(xù)投入大量的.資金，而公司的回收資金已經(jīng)枯竭了。
謝名權(quán)對(duì)這5個(gè)億的支出請(qǐng)財(cái)務(wù)人員算了一筆細(xì)帳：第一期拆遷費(fèi)用花了1、8個(gè)億，兩條主干道和山頂公園的建設(shè)花了1.5個(gè)億，各項(xiàng)社交費(fèi)用花了0.5個(gè)億 ，而實(shí)際上用于樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的資金還只有1.2個(gè)億。
不過(guò)，謝名權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)這個(gè)特大的房地產(chǎn)項(xiàng)目還是有信心的。這5個(gè)億的投入將來(lái)應(yīng)該會(huì)有回報(bào)的。按照當(dāng)?shù)卦u(píng)估機(jī)構(gòu)的測(cè)算，隨著城市公園的開(kāi)發(fā)，單就這已經(jīng)征收到的1500畝土地已經(jīng)翻了兩翻升值到了3個(gè)億，而且隨著區(qū)劃調(diào)整的到來(lái)這里地塊價(jià)格還會(huì)繼續(xù)飆升。
靠“炒地皮”發(fā)家的謝總對(duì)此有清醒的認(rèn)識(shí)。
他曾經(jīng)對(duì)公司高層領(lǐng)導(dǎo)多次吹過(guò)牛皮：
“土地這東西是個(gè)無(wú)價(jià)之寶，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展會(huì)成幾何級(jí)升值。現(xiàn)在我們征收到的農(nóng)民用地才5萬(wàn)元一畝，將來(lái)升值到幾百萬(wàn)元一畝都有可能。現(xiàn)在上海、深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)靠近城區(qū)的土地就已經(jīng)是這個(gè)概念了。我們投資搞房地產(chǎn)，實(shí)際上就是占著土地等著升值。”
謝總還要求公司人員要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，現(xiàn)在要“勒緊褲帶過(guò)日子”，不到萬(wàn)不得已的時(shí)候不能出讓土地。
然而，如何破解當(dāng)前的資金瓶頸呢？
謝名權(quán)玩起了“借雞下蛋”的游戲。
這個(gè)“借雞下蛋”的游戲就是融資，就是從外地引入投資商，帶資金和技術(shù)來(lái)對(duì)已經(jīng)征收到的地塊進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)按比例分成。公司主要是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，還負(fù)責(zé)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)。這樣就可以大幅減小公司因資金嚴(yán)重不足帶來(lái)的壓力。
不過(guò)，市政部分的基礎(chǔ)設(shè)施（包括道路、景觀和水、電、氣、管網(wǎng)等設(shè)施）還是只能由公司來(lái)做。
實(shí)際上，這個(gè)城市公園就是一個(gè)由海瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司管轄的一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū) ，謝名權(quán)就是一個(gè)區(qū)長(zhǎng)。
謝總打了一下算盤(pán)，要把第一期開(kāi)發(fā)好，光是市政基礎(chǔ)設(shè)施的投入還需要5個(gè)億。
對(duì)于一個(gè)帳面上空空如已的大公司來(lái)說(shuō)，這筆資金怎么來(lái)籌措呢？
謝總緊鎖著眉頭，與幾個(gè)副老總一合計(jì)，總算理出了一個(gè)頭緒來(lái)。一是以城市公園的地塊作抵押，通過(guò)劉國(guó)全的關(guān)系向建設(shè)銀行貸款1個(gè)億。為了打通各方關(guān)系，公司實(shí)際進(jìn)帳的資金只有9000萬(wàn)元；二是以大幅優(yōu)惠的價(jià)格收取購(gòu)房者定金；三是采取BT模式，引進(jìn)施工方進(jìn)行全額墊資建設(shè)。
這樣又經(jīng)過(guò)一年多的開(kāi)發(fā)，城市公園的開(kāi)發(fā)建設(shè)初步形成雛形。公司修通了兩條連接環(huán)線(xiàn)的主干道，建設(shè)好了一個(gè)山頂公園、一個(gè)三星級(jí)賓館、一個(gè)高爾夫球場(chǎng)、一座教堂、一個(gè)漁村，開(kāi)發(fā)出了三個(gè)組團(tuán)式的別墅村。
謝名權(quán)在市人大會(huì)議上曾經(jīng)對(duì)市委市政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)保過(guò)：“下青鄉(xiāng)這個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，只要有政府的支持，我們一定能做到三年成型、五年成區(qū)、十年成城”。實(shí)際上，還只有二年半的時(shí)間，城市公園的總體格局已經(jīng)形成了。
謝名權(quán)感覺(jué)到松了一口氣，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目至少“打腫臉充胖子”的面子基本上給保住了。
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