房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析試題

時(shí)間：2021-04-07 09:58:40 試題我要投稿

2018房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析精選試題

　　（一）

2018房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析精選試題

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)建設(shè)——普通住宅小區(qū)，向社會(huì)公開預(yù)售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同(李某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70㎡，陽臺(tái)面積為6㎡，套內(nèi)墻體建筑面積9㎡，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e13㎡。

　　第 1 題下列關(guān)于李某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為( )。

　　A.商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無效

　　B.在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式

　　C.李某可以將預(yù)購的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓

　　D.商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案。

　　【正確答案】： B,D

　　第 2 題李某所購房屋的建筑面積為( )㎡。

　　A.70

　　B.76

　　C.83

　　D.92

　　【正確答案】： C

　　【參考解析】：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70㎡+13㎡=83㎡。

　　第 3 題簽訂商品房預(yù)售合同至房屋竣工前，李某可以申請( )。

　　A.房屋預(yù)告登記

　　B.房屋所有權(quán)初始登記

　　C.房屋轉(zhuǎn)移登記

　　D.商品房預(yù)售合同登記備案

　　【正確答案】： A

　　第 4 題按現(xiàn)行登記，下列關(guān)于李某購買的住房可享受的稅費(fèi)優(yōu)惠政策的表述中，正確的為( )。

　　A.李某按成交價(jià)1%繳納契稅

　　B.房屋交付后，李某轉(zhuǎn)讓該房，免征土地增值稅

　　C.李某抵押該房，減半征收印花稅

　　D.李某出租該房，免征個(gè)人所得稅

　　【正確答案】： A,B

　　(二)

　　2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場價(jià)值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場價(jià)值為6800萬元。

　　第 100 題該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為( )萬元。

　　A.0

　　B.6000

　　C.6475

　　D.8000

　　【正確答案】： B

　　【參考解析】：房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)?款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值8000萬元-2000萬元=6000萬元。

　　第 1 題人民法院對(duì)抵押物拍賣，拍賣保留價(jià)由( )參照評(píng)估確定。

　　A.人民法院

　　B.估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　C.拍賣師

　　D.開發(fā)商

　　【正確答案】： A

　　第 2 題首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于( )萬元。

　　A.4352

　　B.4800

　　C.5120

　　D.5440

　　【正確答案】： C

　　【參考解析】：人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)格或者市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。8000萬元×80%×(1-20%)=5120萬元。

　　第 3 題如果拍賣最終應(yīng)價(jià)為6500萬元，則該應(yīng)價(jià)為( )。

　　A.無效應(yīng)價(jià)

　　B.有效應(yīng)價(jià)

　　C.可以成交的價(jià)格

　　D.不確定

　　【正確答案】： B,C

　　【參考解析】：最終應(yīng)價(jià)為6500萬元，超過保留價(jià)5120萬元，屬于有效應(yīng)價(jià)、可以成交的價(jià)格。

　　第 4 題如果該項(xiàng)目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權(quán)年限為( )年。

　　A.35.5

　　B.45.5

　　C.50.0

　　D.65.5