關于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況視察的調查報告
關于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況視察的調查報告
為市人大常委會第五次會議聽取和審議市政府關于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的報告作準備，市人大環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設委員會于9月份對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調研。9月10日，市人大常委會副主任徐永兵、王平率領市人大常委會部分組成人員和部分市人大代表對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了專題視察。在調研視察的基礎上，我們按照監(jiān)督法的要求，已將調研視察過程中收集的各方面的建議和意見及時進行了匯總整理，交市政府及相關部門。市政府對我們匯總的意見高度重視，已在專項工作報告中作出了回應。現(xiàn)將這次調查視察的情況報告如下，供各位組成人員審議時參考。
一、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的基本現(xiàn)狀
我市的物業(yè)管理工作起步于1994年,經過十多年的發(fā)展, 物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)數(shù)量、服務水平、從業(yè)人員以及物業(yè)服務覆蓋面都有了長足的發(fā)展。物業(yè)管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關的新興行業(yè)，在擴大就業(yè)、居民消費、維護房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構建和諧社區(qū)和提高城市品味等方面發(fā)揮著日益重要的作用。目前市區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)130 家，管理面積2300萬平方米，有國家級物業(yè)管理示范項目5個，國家優(yōu)秀項目5個，省級優(yōu)秀項目23個。
近年來，市政府認真貫徹落實《物業(yè)管理條例》，不斷健全物業(yè)管理的政策體系；大力開展宣傳咨詢活動，努力為物業(yè)管理的發(fā)展營造有利的社會氛圍；積極培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，對符合條件的新建小區(qū)全面實施招投標落實物業(yè)服務企業(yè)，限制和約束不正當競爭行為，維護了物業(yè)管理市場良好的競爭秩序；積極引導和規(guī)范業(yè)主委員會組織建設，業(yè)主自治意識逐步得到增強；不斷規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)經營行為，行業(yè)整體素質有所提高；逐步完善物業(yè)維修資金管理使用制度，業(yè)主合法權益得到保障；努力改善老小區(qū)配套設施，積極探索準物業(yè)管理體制。通過各項扎實有效的工作措施，我市的小區(qū)環(huán)境面貌不斷改善，物業(yè)管理在“五城同創(chuàng)”中發(fā)揮了重要作用，為提升城市品味，提高市民居住質量作出了積極貢獻。
二、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要矛盾和問題
在十多年的發(fā)展過程中，我市的物業(yè)管理與外地許多地方一樣，也出現(xiàn)了許多矛盾和問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）物業(yè)服務收費標準低，收繳率低，物業(yè)企業(yè)經營困難，成為困擾物業(yè)服務行業(yè)的第一大難題。收費難是我們在調研視察中聽到的意見最集中的問題。一方面物業(yè)服務的收費標準比較低，沒有建立相應的自然增長機制。目前我市普通住宅區(qū)物業(yè)管理費指導價執(zhí)行的仍然是2000年的標準，根據小區(qū)類別、服務標準不同，從0.1元/月.m2到0.5元/月.m2，普遍價格在0.2元/月.m2左右（與XX市水平相當）。隨著用人工資和各種生產資料成本的增加，特別是《勞動合同法》實施以后，為物管工人繳納“五保一金”給物業(yè)企業(yè)增加了很大的壓力，但是物業(yè)管理收費標準一直沒有隨著經濟社會的發(fā)展作相應調整。另一方面物業(yè)管理費收繳率低。市區(qū)平均收繳率不足60%，而低價位商品房（拆遷安置小區(qū)）物業(yè)管理費收繳率不足10%，導致物業(yè)公司無法正常運轉，更無法提供高質量的服務，形成了收不到費—服務不到位—業(yè)主不滿意—更加收不到費的惡性循環(huán)。物業(yè)管理公司投入大量的人力用于收費，而通過司法渠道追討物業(yè)管理費，成本高、程序繁雜，牽扯過多的人力、精力，物業(yè)公司認為劃不來。因此物業(yè)公司普遍都不看好住宅項目，特別是在老小區(qū)提供物業(yè)服務的物業(yè)公司幾乎全部虧損，去年春節(jié)前市區(qū)有近三十家物業(yè)企業(yè)由于經營不下去紛紛退出所在小區(qū)。
（二）物業(yè)管理體制不健全，相關責任主體沒有發(fā)揮應有的作用，使得物業(yè)管理矛盾重重。隨著小區(qū)數(shù)量的不斷增加，物業(yè)管理的市場不斷擴大，物業(yè)規(guī)模和企業(yè)數(shù)量不斷增加，行業(yè)管理的工作量也越來越大。目前我市的物業(yè)管理工作主要依靠一個行政主管部門進行行業(yè)直管，物業(yè)管理行政管理體制缺乏市、區(qū)、街道、社區(qū)條塊結合、層層節(jié)制的行業(yè)監(jiān)管網絡，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調機制和應急防御機制。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為新型的市民民主形式，是與物業(yè)企業(yè)對等的、維系物業(yè)管理市場完整性的重要主體。但是目前我市尚有100多個小區(qū)因為無人牽頭組織、缺乏經費、區(qū)域太小太零散等原因沒有成立業(yè)主委員會。就是已經成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，由于缺乏對業(yè)委會有效的監(jiān)督制約措施，其業(yè)主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協(xié)商、少數(shù)服從多數(shù)的議事原則很難實現(xiàn)，業(yè)主自治只能是良好的愿望而已。據統(tǒng)計，能有效發(fā)揮作用的業(yè)主委員會僅占20%，基本不運作的占30%，另50%也是發(fā)揮作用不大。另外，居委會、業(yè)委會、物管企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有形成，社區(qū)管理和物業(yè)管理之間缺乏科學、有效的協(xié)調機制。
（三）住宅小區(qū)基礎設施不配套，成為物業(yè)服務品質無法提升的硬傷。主要表現(xiàn)在有的開發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設計，不能按照原有規(guī)劃要求將小區(qū)交付給物業(yè)公司，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動用房不到位，公建配套設施產權不明晰，房屋及小區(qū)水、電、排污系統(tǒng)建設質量不高，綠化檔次低，維修資金不及時足額到位等等，造成后續(xù)管理糾紛多、難度大、成本高。另一突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區(qū)中，包括新建商品房小區(qū)的停車位嚴重不足，停車問題已成為破壞小區(qū)環(huán)境、困擾物業(yè)管理的一大難題，這在老舊小區(qū)表現(xiàn)得尤為突出。
（四）城市綜合管理執(zhí)法不到位，市民對居住環(huán)境不滿意，物業(yè)管理企業(yè)左右為難。諸如鋁合金加工、娛樂場所噪音、住宅樓底樓小餐飲油煙污染、小區(qū)居民飼養(yǎng)鴿子、狗等寵物影響鄰里、居民隨意毀壞綠化、裝飾裝修中擅自改變房屋結構、違章搭建等等，這些違法行為都應該有相關的行政管理執(zhí)法部門進行監(jiān)管、執(zhí)法，物業(yè)服務企業(yè)只有在發(fā)現(xiàn)后及時勸阻、舉報的權力，而沒有執(zhí)法權，但是居民都把這些帳算到物業(yè)公司頭上，并以此為理由拒繳物業(yè)管理費。由于城市綜合管理協(xié)調機制不夠完善，一些政策、法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻現(xiàn)象，導致居民對居住環(huán)境不滿意。
（五）物業(yè)服務企業(yè)資質偏低，從業(yè)人員普遍素質不高，制約了物業(yè)服務行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)進入的門檻較低，相當一部分物業(yè)公司設立的起點低，沒有先進的管理手段和高素質人才，市場競爭力弱。市區(qū)130家物業(yè)公司中一級資質1家，二級資質8家，二級以上資質物業(yè)企業(yè)僅占總數(shù)的7%。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員約8000人左右，其中70%的人只有初中以下（含初中）文化，85%是下崗職工、原開發(fā)企業(yè)的富余人員或外來務工人員，而且大多是 “40”、“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，從業(yè)人員工作缺乏熱情和技巧，使得整個物業(yè)服務行業(yè)表現(xiàn)出缺乏敬業(yè)精神、專業(yè)技能低下、誠信度和公信力不強的狀態(tài)。
三、對加強市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點建議
針對我市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的現(xiàn)實問題，市政府及相關職能部門要切實加強研究，從完善物業(yè)管理的體制、機制入手，積極探索，創(chuàng)新舉措，推動這一社會關注、百姓關心的熱點問題的有效解決。
（一）要從以人為本、構建和諧社會的高度出發(fā)，不斷加強組織領導，建立健全管理網絡。住宅小區(qū)物業(yè)管理是一項關系民生的系統(tǒng)工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質和文明程度的具體體現(xiàn)，也反映了一個城市經濟、社會的發(fā)展水平。市政府要從以人為本、構建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性、必要性，建立健全管理網絡，構建高效的物業(yè)管理新體制。要按照“重心下移、屬地管理、條塊結合、以區(qū)為主”的原則，明確市、區(qū)兩級職責分工，落實行政監(jiān)管和公共服務責任，建立“市行政主管部門監(jiān)督管理、各區(qū)政府屬地管理、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織、社區(qū)居委會協(xié)助落實、相關職能部門密切配合”的責任體制，形成“上下聯(lián)動、齊抓共管”的工作機制。區(qū)級政府要明確物業(yè)管理監(jiān)管部門，充實街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)工作力量，健全管理網絡，落實工作經費，為推進物業(yè)管理工作提供組織保障。社區(qū)黨支部、居委會是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬戶的關口，要充分發(fā)揮社區(qū)的一線作用，強化居委會的職責，在業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)之間充當組織者、監(jiān)督者和協(xié)調者的角色，強化其在發(fā)動業(yè)主委員會的設立、指導業(yè)主委員會工作、協(xié)調解決業(yè)主與物業(yè)的矛盾方面的作用。同時物業(yè)管理作為城市管理的一個不可缺少的組成部分，是城市管理的補充和延伸，需要各相關職能部門的支持和配合。要進一步強化城市管理責任制，加強部門間的協(xié)作配合，提高行政執(zhí)法的效率，依法對小區(qū)內各類違法、違規(guī)行為及時、從嚴查處，為物業(yè)管理營造良好的外部環(huán)境。
（二）要從轉變廣大市民物業(yè)服務消費理念入手，進一步加大宣傳力度，強化輿論引導。導致物業(yè)管理收費難的原因很多，但其中很重要的一條是廣大居民的思想認識不到位，對物業(yè)管理有償服務缺乏應有的認識。有很多業(yè)主習慣于過去長期的政府福利性服務，對物業(yè)管理需要交納相應的服務費不理解、不情愿，總希望享受“免費的午餐”。要針對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三方主體做好有針對性的宣傳工作，強化輿論引導，使其充分認識各自的權力和義務。一方面要強化物業(yè)服務企業(yè)的服務意識，從而千方百計地改進服務的方法，提高服務的質量；另一方面要強化業(yè)主的共同參與意識，以主人翁的姿態(tài)自覺維護全體業(yè)主的共同權益，從而讓社會各方面、各階層在支持、發(fā)展物業(yè)管理方面形成共識。要善于運用各種宣傳媒介，通過喜聞樂見、通俗易懂的事例宣傳《物業(yè)管理條例》、《物權法》等法律法規(guī)，解析物業(yè)管理有償服務的道理，引導廣大市民樹立正確的物業(yè)服務消費理念，分清職責，正確對待小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實問題，自覺履行繳費義務，依法維權。
（三）要從物業(yè)管理的機制、模式等方面尋求突破口，努力創(chuàng)新工作舉措，加大推進力度。一是要加大老小區(qū)整治力度。要加大老舊住宅小區(qū)環(huán)境整治的資金投入，將老小區(qū)改造工作列入市、區(qū)兩級年度城建計劃，安排專項資金，逐步解決小區(qū)基礎設施配套方面的突出問題，為推行物業(yè)管理創(chuàng)造基礎條件。二是要加強物業(yè)維修資金的歸集、管理力度。要加強對房屋開發(fā)建設單位的監(jiān)管，確保其按規(guī)定將住宅專項維修資金交存到位，并按國家規(guī)定的保修期限和范圍承擔相應的物業(yè)保修責任，同時負責處理在開發(fā)建設和銷售過程中造成的遺留問題，為物業(yè)管理解決后顧之憂。市房管、財政部門要按照“專戶儲存、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督”的原則，進一步完善住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規(guī)范，為長期物業(yè)管理提供保障，切實維護廣大業(yè)主的權益。三是要強化新建小區(qū)公建配套設施的監(jiān)管和驗收制度。加強對小區(qū)配套設施建設標準的前置把關，嚴格小區(qū)竣工綜合驗收工作，加強對房屋質量、配套設施設備以及環(huán)境的驗收，明確屬于全體業(yè)主產權的物業(yè)管理用房、非經營性配套用房等由產權部門驗收確認，并監(jiān)督交付，從而從源頭上減少矛盾，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。四是實事求是，合理確定小區(qū)物業(yè)管理模式。要實行等級性和基礎性服務并舉，針對不同類型的小區(qū)采取不同的管理模式。對新建普通商品房小區(qū)，要全面推行市場化等級物業(yè)管理；對老舊小區(qū)在改造后具備物業(yè)管理基礎條件的，積極推行物業(yè)管理，對暫不具備條件的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)建立物業(yè)服務組織，落實保潔、保安、保綠等基礎性管理，并探索與水、電等其他公共服務集中收費制度，保障最基本的物業(yè)管理正常運行，維護小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。
（四）要從政策措施上加大對物管企業(yè)的扶持力度，讓朝陽產業(yè)煥發(fā)勃勃生機。首先，市政府及相關職能部門要完善物業(yè)服務定價成本審核制度，按照 “公正合理、質價相符”的原則，確定物業(yè)服務等級和收費指導標準，規(guī)范物業(yè)企業(yè)收費行為。要強化合同約束，在物業(yè)服務合同中明確服務內容、收費標準和各自的權利、義務和責任。要充分發(fā)揮公職人員在和諧社區(qū)建設中的模范帶頭作用，建立、完善機關事業(yè)單位工作人員拖欠物業(yè)管理費抄告制度，把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時繳納物業(yè)服務費用的情況作為機關作風建設的考核內容之一，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。其次，針對拆遷安置小區(qū)、低價位商品房等，政府要出臺相應的政策，解決小區(qū)管理的資金問題。可以在實施拆遷時就提前對今后小區(qū)的管理費用進行考慮，在村級集體經濟中作出安排，設立小區(qū)管理專項資金；或者在小區(qū)規(guī)劃建設中考慮一定比例的經營性用房，作為今后小區(qū)基礎性物業(yè)服務的經費來源。同時要完善住房保障措施，對低保、特困家庭的物業(yè)服務費進行減免或補助。第三，針對物業(yè)管理這一帶有準公共服務性質的行業(yè)，政府要加大扶持的力度，實行差別稅收政策。對管理保障性住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，建議政府對其經營收入實行稅收減免或在住房保障資金中予以補貼；對在老舊小區(qū)、次新小區(qū)提供服務的企業(yè)，建議對其稅收給予適當?shù)膬?yōu)惠，以減輕企業(yè)的壓力；對管理舒適型高檔住宅小區(qū)的企業(yè)則實施正常的稅收制度，以此確保市場競爭的公平性，促進物業(yè)管理行業(yè)的良性運作、健康發(fā)展。
（五）要以群眾滿意為標準，切實提升物業(yè)服務的品質。
市政府要規(guī)范物業(yè)管理市場準入制度，加強物業(yè)企業(yè)資質管理，規(guī)范企業(yè)服務標準。要進一步完善物業(yè)服務招投標管理辦法，規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出機制，健全區(qū)物管部門及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）參與對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理的實施機制，進一步加強對物業(yè)服務企業(yè)的考核、監(jiān)管。要充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的作用，建立物業(yè)服務企業(yè)信用評估報告制度，促進行業(yè)自律和企業(yè)有序健康發(fā)展。繼續(xù)完善優(yōu)秀物業(yè)項目評選、激勵機制，重視物管人員培訓工作，加強從業(yè)人員職業(yè)道德、服務技能培訓，不斷提升從業(yè)人員素質，從而提升物業(yè)服務的水平，提高廣大居民對物業(yè)服務的滿意度、認可度。
【市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況視察的調查報告】相關文章：
物業(yè)管理公司十周年慶典情況總結（精選7篇）10-18
關于大學生玩游戲情況的調查報告三篇02-16
關于縣牛羊肉市場價格情況的調查報告范文02-19
大學團員個人情況總結07-04
大學團員個人情況總結07-04
公路學會工作情況總結02-21
小學課堂常規(guī)檢查情況的總結03-18
大學團員個人情況總結07-04